五大綜合體落戶 淨月成長春商業地產投資首選

　　眾所周知，淨月擁有得天獨厚的生態資源，全長春最具消費能力的消費人群。進入2012年以來，淨月高新區已經成為商家必爭之地。大到世界五百強，小到全國、本土知名品牌，無一例外，蜂擁而至。2012年，長春市十大商業綜合體集中開工剪彩，10個商業綜合體項目中，有5個來自於淨月高新區！

　　商業投資是高投入、高產出、高風險的行為。即使在淨月，投資者也應該學會如何規避風險，或者說如何降低風險，眼光在這個時候是關鍵。

　　近日，記者采訪投資專家，幫想投資淨月的您獲得敏銳的洞察力，對市場趨勢進行准確把握。口說無憑，這回，咱們實打實地算算賬。或許，這五筆賬，能幫助您買到“下金蛋的雞”。 

　　第1筆賬

　　人氣地段賬

　　■公式：商圈年消費體量=消費人數×每人每月基礎消費×12個月 ■24億元=200000（人）×1000（元）×12（個月）

　　對於整個淨月高新區，您只有三個區域可選擇：東部生態旅游休閒帶、中部城市功能服務帶、西部新興產業帶。投資專家首先把鏡頭拉伸至淨月東部生態旅游休閒帶，映入我們眼簾的是淨月潭國家森林公園，還有一棟棟的別墅、洋房，商業經濟呈點狀分布。投資專家認為，這個區域更適合社區高端商業項目的點狀業態，投資機會不多；越過美麗的森林，將鏡頭對准新城大街以西、伊通河以東的淨月西部新興產業帶。這裡的商業已經進入大規模開發時代，以彩宇廣場為中心向外延伸。投資專家指出，彩宇商圈是一個高端商圈，但“商務”氛圍較重，且目前還沒有培育出消費群體，如果在這裡投資，需要很長的培育期；那麼，只剩下中部城市功能服務帶。在這裡，18所大學林立，20萬教職員工群體，承接其消費的唯一精品商圈現已出現。

　　“近期，很多人都在街談巷議著一則新聞，那就是沃爾瑪來淨月了。”投資專家告訴我們，在中部，博學路與新城大街交會處，沃爾瑪未來即將座落在“迅馳廣場”2號樓。這裡不但可以輻射其5公裡范圍內的49萬消費群體，還是淨月旅游、會展經濟的節點和必經之路，每年僅長影世紀城游客就超過100萬人次，淨月潭國家森林公園游客就能達到200萬人次，長春國際會展中心每年游客350萬人次以上！

　　投資專家指出，沃爾瑪在長春已經開了4家店，這是第五家。據統計，一個沃爾瑪單店的年銷售額就高達3億元，單店客流量也在每年400萬人次以上。他告訴我們，“迅馳廣場”是彌補淨月人消費出口空白的一個項目，無論是從地段、人流來說，都是目前投資者的首選。而且，在這裡投資，培育期很短，甚至沒有培育期。

　　投資專家為我們算了一筆賬，他說：“僅把‘迅馳廣場’消費群體定位在周邊18所大學的20萬名教職員工上，人均每月1000元基礎消費，一年在這裡就可以產生一個24億元的商業蛋糕！”目前，投資者不斷縮小投資考慮范圍，“迅馳廣場”的繁榮已經被越來越多的人“預訂”。

　　第2筆賬

　　產品功能賬

　　■公式：商鋪層數的反比運算 ■1層>2層

　　“1層商鋪對比2層商鋪，1層商鋪的產品功能要比2層商鋪大2到3倍，產品功能性強，就意味著未來的產出更大。”跟著投資專家，我們把投資位置定位在“迅馳廣場”項目。他告訴我們，看商鋪產品，第二筆賬就要算功能，這裡，商鋪的層數是至關重要的。

　　記者了解到，“迅馳廣場”目前僅有43套商鋪門市，都是一層獨立門市，面積為48至220平米，舉架為5.4米高，開間為4.2米至8.1米。“迅馳廣場”銷售總監告訴我們，目前，產品定價正在進行中，預計均價為3.5至3.6萬元之間。

　　在“迅馳廣場”附近，我們看到一個已經投入運營的商業綜合體項目，有150平方米的門市，為雙層門市，單層舉架3.8米高，門臉自然比“迅馳廣場”的單層門市要小，開間也要小得多，均價在2.5至2.7萬元之間。

　　投資專家對比兩個產品良久，告訴我們，在“迅馳廣場”投資，5.4米舉架的單層商鋪可以隔開雙層使用，那麼按照每平方米3.6萬元計算，隔開後每平方米價格在1.8萬元。“其實，會投資的人就能算明白，‘迅馳廣場’商鋪在價格上是占有優勢的！”

　　“但是，‘迅馳廣場’商鋪舉架5.4米，也就是說，劃分為兩層後，單層舉架僅為2.7米！去除樓板也就是2.6米！”一名投資者提出這樣困惑。投資專家告訴他，可以在做分割時，將下層舉架做到3米左右，上層少留一些空間。而且，對比其他產品，“迅馳廣場”商鋪是“無柱”設計，這樣，空間利用率又大了很多。在產品功能、空間利用率和價格上，“迅馳廣場”完勝周邊其他項目。

　　第3筆賬

　　日租金額

　　投資專家告訴我們，在投資領域，有一個很重要的數據，就是日租金額。日租金額這個指標，代表了投資購買產品的產出有多少，日租金額越高，也就說明投資者通過產品獲得的回報越高。“其實，無論是投資商鋪、寫字樓還是公寓，你都可以通過計算日租金額來決定是否購買產品！”

　　那麼，日租金額到底怎麼計算呢？投資專家以“迅馳廣場”50平方米的商鋪為例，他在“58同城”網上搜索長春銀座、重慶路萬達、前進大街、天地十二坊 (論壇)長春市四家已開業沃爾瑪周邊50平方米商鋪，年租金一般在10到15萬元之間。搜索間，投資專家指著計算機屏幕說：“你看這個商鋪，9平方米就可以租到6萬元，在沃爾瑪附近的商鋪，由於品牌的集聚效應，價值都不可與其他商鋪同日而語！”

　　可以設想，買“迅馳廣場”50平方米的商鋪租出去，每年可以得到的平均收益大致為12萬元左右。用12萬元除以12個月，再除以30天，再用這個數與商鋪面積相除，就得到了店鋪的日租金額，為6.66元每天每平方米。

　　對比“迅馳廣場”周邊一套200平方米的商鋪，一年租金僅為18萬元，以同樣方法算出日租金額，僅為2.5元每天每平方米。目前，“迅馳廣場”已經引入了沃爾瑪、吉視傳媒國際影城，星巴克等國際大牌也正在與其洽談。“這個項目，至少會引入5家世界五百強！”投資專家告訴我們，品牌的集聚將直接提升商鋪價值，“迅馳廣場”50平方米主力戶型商鋪的價值，可能遠遠會高於6.66元這個日租金額。這個機會，在長春，只在“迅馳廣場”！此外，如果購買這裡的商鋪不用於自營，而是用於出租，那麼，投資者可以直接當品牌商家的“房東”。

　　■公式：日租金額=年租金/12個月/每月30天/商鋪面積 ■6.66（元）=120000（元）/12（個月）/30（天）/50（平方米）

　　第4筆賬

　　回本年限

　　■公式：回本年限=商鋪面積×每平方米單價/年租金

　　■14.58（年）=50（平方米）×35000（元）/120000（元）

　　“買商鋪，投資者最關心的就是多少年能回本！這個回本年限的長短，直接決定投資的成功與失敗！”投資專家說，回本年限長的產品，將導致投資者的資金被產品套牢，就意味著產品對投資者的回報小。他告訴我們，回本年限計算的方法非常簡單，就是用購買商鋪的總價除以商鋪的年租金。

　　他仍以“迅馳廣場”50平方米的主力戶型商鋪做范例，價格設定在預計均價3.5萬元，那麼投資者購買這套商鋪的總價為175萬元。此前，我們已經推導出50平方米的商鋪在沃爾瑪開業後能租到12萬元，用175萬元總購鋪款除以12萬元的年租金，得到回本年限為14.58年。

　　仍以投資專家在“迅馳廣場”周邊搜索到的200平方米的商鋪為例，價格每平方米在2.5至2.7萬元之間，年租金為18萬元。那麼，以最低價格拿下這套商鋪需要500萬元，用500萬元總購鋪款與年租金18萬元相除，我們得出結論，這套商鋪的回本年限為27.7年！

　　27.7年這個回本年限，與“迅馳廣場”的14.58年相比，要長13年時間！“投資‘迅馳廣場’，投資者的資金回籠要快13年，這說明，‘迅馳廣場’商鋪對投資者的回報，遠遠高於淨月其他商鋪產品！”投資專家推導出這樣的結論。

　　第5筆賬

　　投資回報率

　　■公式：投資回報率=年租金/商鋪總價

　　■6.86%=120000（元）/1750000（元）

　　在金融學和投資領域，投資回報率是一個眾多投資者耳熟能詳的術語。它決定著投資是否有價值，是投資與否的重要參考指標。